DISPOSICIONES
GENERALES
Artículo
1º:
La
presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina propiedad
horizontal.
A
efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas
partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por
tener salida a un elemento común de
aquél o la vía pública.
Artículo
2º:
Esta
Ley será de aplicación:
a)
A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto
en el art. 5.
b)
A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396
del Código Civil y no hubiesen otorgado
el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas
comunidades se regirán, en todo caso , por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunidades, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros.
c)
A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en
esta Ley.
Artículo 3º:
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
El
derecho singular y exclusivo del propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no , que estén comprendidos dentro de sus limites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en título, aunque se hallen situados fuera
del espacio delimitado.
b)
La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A
cada piso o local se atribuirá una
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida
a centésimas del mismo. Dicha
cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y
beneficios por razón de la la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso
o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada
propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la trasmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo
4º:
La
acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula
esta Ley. Sólo podrá ejercitarse
por cada propietario por indiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida
de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
EL
TITULO CONSTITUTIVO
Artículo
5º:
El
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además
del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará
número correlativo. La descripción del inmueble habrá
de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y
los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local
expresará su extensión , linderos, planta
en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En
el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada
piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su
venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o
por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie
útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El
título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del
edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos ,
administración y gobierno, seguros conservación y reparaciones, formado un
estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad.
En
cualquier modificación del título, y salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo
6º:
Para
regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y
los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen
interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en
la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
ACTIVIDADES
PROHIBIDAS
Artículo
7º:
1º.-
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos
, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad
del edificio, su estructura general , su configuración o estado exteriores, o
perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlos sin dilación al
administrador.
2º.-
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar
en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o
que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El
presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quienes realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas , bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si
el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de
la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra
él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo,
se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada
la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, e Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito
de desobediencia.
Podrá
adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisa para asegurar la
efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local.
Si
la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios
que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo
no superior a tres años, en función de la gravedad de l infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos los derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
REDUCIR
O AUMENTAR LOS PISOS O LOCALES
Artículo
8º:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos, se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el art. 5, sin alteración de las cuotas de los restantes.
OBLIGACIONES
DE LOS PROPIETARIOS
Artículo
9º:
1.
Son obligaciones de cada propietario:
a)
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos
y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Conservar en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tresa apartados anteriores.
e)
Contribuir, con arreglo a l
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales par el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año
natural inmediatamente anterior tienen la condición
de preferentes a efectos del articulo 1923 del Código Civil y precede,
para su satisfacción , a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
saláriales en Estatuto de los Trabajadores.
El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso
con título inscrito en l Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios
par el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en
la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.
El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que s trasmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmítete deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmítete deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquiriente. La certificación será emitido en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Administrador, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en emisión.
f)
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la
dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad d propietarios para
atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El
fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g)
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones
con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y
los daños causados.
h)
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,. El domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas
con la comunidad, En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada un citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto , con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Administrador de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Administrador de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien
incumpliere esta obligación seguirá respondiendo
de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la trasmisión de
forma solidaria con el nuevo
titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha trasmisión resulte notoria.
2.
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin
que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta
Ley.
OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD
Artículo 10º:
1.
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios,
de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los Propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse vía administrativa.
3.
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los
interesado solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos
en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismo términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
NUEVAS
INSTALACIONES Y SERVICIOS
Artículo 11º:
1.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad
del inmueble, según su naturaleza y características.
2.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la
mejora o ventaja.
3.
Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
4.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.
Artículo
12º:
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones , las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
ORGANOS
DE GOBIERNO Y SUS FUNCIONES
Artículo 13º:
1.
Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d)
El Administrador.
En
los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.
2.
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del
procedimiento establecido en artículo 17.3º, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una
nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.
4.
La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación
del Presidente. Corresponde
al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente
en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo
en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6.
Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El
cargo de Administrador y , e su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en
los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su
cargo antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria
.
8.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda
de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del
Código civil, si expresamente lo establecen
los estatutos.
Artículo
14º:
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Corresponde
a la Junta de propietarios:
a)
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c)
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de
conformidad con lo dispuesto el artículo
20.c.
d)
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen
interior.
e)
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad acordando las medidas
necesarias o convenientes par el mejor servicio común
Artículo
15º:
LAS
JUNTAS DE PROPIETARIOS
1.
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito
firmado por el propietario. Si
algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las Juntas.
Si
la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario,
quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a al consignación judicial o
notarial de la suma adeudad, podrán participar en sus deliberaciones si bien no
tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no sera computada a efectos de alcanzar la mayorías exigidas en esta
Ley.
Artículo
16º:
MAS DE JUNTAS, Y CONVOCATORIAS
1.
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuata parte de los propietarios, o un número
de éstos que representen al menos el 25%
de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, el día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la
Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad: a tal efecto dirigirá
escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al
Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que
se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria
en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse
en mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su
defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en
este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima
de tres días.
Artículo
17º:
NORMAS
DE LOS ACUERDOS
Los
acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1º.
la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El
Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,
vigilancia y otros servicios comunes de interés general, incluso cuando
supongan la modificación del título constitutivo
o de os estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes de las cuotas de los propietarios que , a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá
igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere.
La
realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que
tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo o de los estatutos requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios que , a su vez representen la mayoría
de las cuotas de participación.
A
los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.
Los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan
a todos los propietarios.
2º.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servios de
telecomunicación regulados en Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero,
o l adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas ,
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez un tercio de las cuotas de participación.
La
comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación
y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo No obstante , si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin
perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación
y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a
los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3º.
Para la validez de los demás acuerdos bastara el voto de la mayoría
del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
En
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de
los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando
la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos
anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en
equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo
18º:
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS
1.
Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales,
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en sol
siguientes supuestos:
a)
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
b)
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c)
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
3. Estará legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que viesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas- Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietario.
4.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietario, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los
estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
5.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución,
salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del
demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículo
19º:
ACUERDOS JUNTA DE PROPIETARIOS
1.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de
actas diligenciados por el Registrados de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2.
El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al
menos ,. Las siguientes circunstancias
a)
la fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c)
Su carácter ordinario o extraordinario y l indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d)
Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de
los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.
e)
El orden del día de la reunión.
f)
Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de
participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario .
El
acta de las reuniones se remitirá a los propietarios
de acuerdo con el procedimiento establecido
en el artículo 9.
Serán
subsanables los defectos o errores
del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de
celebración, los propietarios asistentes, presente o representados, y los
acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como
las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentren
firmada por el Presidente y el Secretario, dichas subsanación deberá
efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietario, que deberá
ratificar la subsanación.
4.
El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Así mismo deberá conservar durante cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de
las reuniones.
Artículo
20º:
EL
ADMINISTRADOR
Corresponden al Administrador:
a)
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y
hacer a estos efectos las oportunas advertencias ay apercibimientos a los
titulares.
b)
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d)
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos
y realizar los cobros que sean procedentes.
e)
Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición
de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo
21º:
PROCEDIMIENTO COBRO DE DEUDAS
1.
Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el
Administrador, si así lo acordarse la Junta de Propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificados a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3.
La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez del
lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante
abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este
artículo.
4.
El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la
certificación a que se refiere el número 2 de este artículo.
En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del
pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario
actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá
ser demandado el titular registral.
5.
Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo
ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición,
las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada. El requerimiento deberá
efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor, o en
su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar
ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra
él ejecución según lo previsto en el número siguiente.
6.
Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere a la
demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá
conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad
adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos
extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se
haya utilizado la vía notarial.
El
solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender
ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución
de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución,
la deuda devengará el interés
legal del dinero incrementado en dos puntos.
7.
Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo
acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán
las actuaciones.
No obstante, serán
de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este artículo y los
gastos a que se refiere el número anterior.
8.
Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o
en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición,
seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación
para juicio oral. No obstante,
formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del
deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y
las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.
Si
el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando
pluspetición, solo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto
a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma
que reconoce como debida. Si la
oposición se funda en pluspetición, solo podrá pedirse el embargo preventivo
por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
9.
Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago,
alegando pluspetición, solo se admitirá la oposición si acredita haber pagado
o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la
demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en
pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que
ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se
impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus
pretensiones. De estimarse
parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a su
instancia y las comunes por la mitad. La
condena en costas incluirá los honorarios del Abogado y del Procurador de la
parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos
en la demanda o la contestación.
11.
Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la
presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los trámites
que le hayan precedido. Esta
facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La
acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con
posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación
mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación,
expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12.
El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la
cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si
la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de
plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el recurso si durante su
tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de
su misma índole vayan venciendo.
Artículo
22º:
1.
La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros
con todos los fondos y créditos a su favor.
Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese
sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el
importe insatisfecho.
2.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo
23º: EXTINCIÓN
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El
régimen de propiedad horizontal se extingue:
1º.
Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2º. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPÍTULO
TERCERO
DEL
REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo
24º:
1.
El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan
los siguientes requisitos:
a)
Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b)
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales
en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
2.
Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a)
Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo
5. En este caso quedarán sometidos
a las disposiciones de esta Ley, que les resultará íntegramente
de aplicación.
Constituirse
en una agrupación de comunidades de propietarios.
A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente
autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en
su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación
de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.
El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles
en el Registro de la Propiedad.
3.
La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará,
a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a)
La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario,
por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada
comunidad.
b)
La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que
se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que
integran la agrupación.
c)
Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La
competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
4.
A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las
formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas
en el apartado anterior.
DISPOSICIÓN
ADICIONAL
1.
Sin prejuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten
las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el
artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a)
El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las
nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar
su primer presupuesto ordinario
b)
En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2.5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.
A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c)
Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquél
en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2.
La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las
cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestado para atender
los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente
Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su
cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
Primera.-
La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que
sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no
podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.
En
el plazo de dos años a contar desde la publicación de esta Ley en el “Boletín
Oficial del Estado”, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus
estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus
preceptos.
Transcurridos
los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado
en la norma 2ª del artículo 16º.
Segunda.- En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto a favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el ochenta por ciento de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto a favor de los miembros de la comunidad.
DISPOSICIÓN
FINAL
Única.- Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley
ANEXO
Se
reproducen las Disposiciones Adicional, Transitoria y Final de la Ley de Reforma
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, aprobada el día
18 de marzo de 1999 por el Congreso de los Diputados.
DISPOSICIÓN
ADICIONAL
1.
El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
“Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos
los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen
o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros,
fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos,
contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua
caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación
de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico
y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas
ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera
otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.
Las
partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
2. Sin prejuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
DISPOSICIÓN
TRANSITORIA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICIÓN FINAL
1.
Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo
quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades
de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.